沪宁九商场
运动板块对标

开发商 / 运营

香港德盈集团（1996 年香港设立）；德盈商业管理公司运营

体量

德盈国际广场综合体约 35 万㎡（公寓、写字楼各三栋约 23.2 万㎡）；商场本体商业面积约 11.8 万㎡

开业 / 楼层

2012-09-29；地上 5 层、地下 2 层；B2 停车约 2,400 位

定位 / 客群

全客层一站式购物公园；以亲子家庭为核心——「孩子们的向往之地，父母也一定会同行」

硬件特点

1 层直达 4 层的超长扶梯（社媒称「通天电梯」）；中庭音乐喷泉；四个入口广场各以一个自然元素为主题

地址 / 交通

雨花台区应天大街 619 号；1 号线中华门站步行约 10 分钟（非地铁直达，是长期短板）

运动与体验业态

对悦汇城的三点启示

· 楼层打包 把「目的性消费」堆在同一层。虹悦城把冰场、影院、篮球、餐饮全放在 4F——客流上来一次，一次解决多个目的；而不是把运动分散到每一层、每层都不成气候。悦汇城现在的运动是「摊平」的，正好相反。

· 付费梯度 乐刻（月卡 199）+ 拳击（课时制）+ 威尔仕（年卡）三层价格带，覆盖三种付费能力，而且全部是二房东模式——商场不投设备、不担安全。这是最低风险的组织方式。

· 别学它的状态 冰场是 2012 年的先手红利，如今品牌老化（ZARA/H&M/Bershka 骨架）、停车收费后老客流失，2024 年起 7.82 亿元抵押债权被两度挂牌（抵押物即本项目）。看结构可以，别学状态。

开发商 / 运营

金鹰国际集团；金鹰国际商贸集团运营

体量

商业面积约 50 万㎡（总建面约 92 万㎡，另有「近 100 万方」表述）；裙房地上 9 层 + 地下 4 层

建筑

3 栋 300m 以上塔楼（最高 368m）+ 全球最高最大的三塔连体空中平台；8 层立体停车楼 + 地下 4 层，共约 5,000 车位，可开车直达目标楼层

开业 / 投资

2017-11-18；投资超 100 亿元；开业首日客流 36.8 万人次

定位 / 客群

「未来全生活中心」；河西 CBD 中产家庭 + 年轻潮流 + 亲子，覆盖全年龄层

地址 / 交通

建邺区应天大街 888 号；与 2 号线集庆门大街站连通（10 号线奥体东步行约 500–600m）

运动与体验业态：三种完全不同的形态并存

对悦汇城的三点启示

· 一票制的生意本质 6,000㎡ / 60 项 / 一票制 68–78 元，本质不是卖项目，是卖「停留 2 小时的看护与陪伴」。这是唯一能同时接住「遛娃」和「团建」两个客群的模型，且雨天可用——正好补悦汇城户外公园的气候短板。

· 自营的触发条件 51FLOOR 是这次考察里最重要的一个信号：金鹰从「招运动商户」转向「自己做运动运营商」，做的是 368 米高空、11 片匹克球这种别人复制不了的东西。判断标准很清晰——不可复制的空间自营，可复制的业态招租。

· 三种形态并存 9F 大平层（集合）+ 各层散布（租金型）+ 51F 自营（目的地）并存。这说明「垂直叠加」和「大平层集合」不是二选一，而是按面积和结构分层使用。

开发商 / 运营

华润置地 / 华润万象生活；「万象天地」产品线（南京三座中唯一的运动业态完整版）

开业 / 体量

2024-12-27；两套口径——商业面积约 15 万㎡（主口径），或总体量 14.3 万㎡ = 集中商业 12.4 万㎡ + 商业街区 1.9 万㎡

结构

「一盒、一街、一巷」：一个 MALL + 一条连接 6 个地块的城市中轴线 + 一条步行内街（趣巷）。地上 6 层（西区无 6F），LG + L1 双首层；东西两区除 1F 外各层互通

定位 / 客群

「敢趣生活策源地」；品牌 315 家，首进 187 家占 59%（全国首店 3、江苏首进 9、南京首进 45、区域首进 130）；餐饮占比约 37%

主力店

盒马鲜生、MUJI、宝贝王、万象影城；全国首店 Wolsey、阅东北

地址 / 交通

雨花台区向秀路 1 号；S3 号线贾西站上盖

开业 / 常态客流

首日 10 万、三日 36.9 万人次；常态工作日 3 万+/周末 7 万

外部条件

北侧为南京首座「高线公园」——雨花数据线公园（在建），未来串联书吧、剧场、写字楼、城市公园与秦淮新河百里风光带，可慢跑骑行

运动与体验业态

对悦汇城的三点启示

· 选址逻辑 ★ 抱石馆放街区而非盒内，一次解决四件事：层高够、荷载不用改楼板、独立出入口能延长营业到深夜、外立面大玻璃就是广告牌。更关键：雨花的盒子 2024 年就开了，抱石馆却等到 2026-09 才随街区 2.0 亮相——项目自己也认定「抱石属于街区」。

· 零售配运动 运动品牌层（TREK/KAILAS/VOLCOM/SPYDER/WOLSEY）把零售和运动绑在一层：来攀岩的人顺手买装备，买装备的人知道这里有岩馆；再加 5,000㎡ 露营场地「给场地」，形成装备—场地—活动闭环。悦汇城运动零售目前是散的。

· 公园即运动场的两种尺度 雨花的高线公园和悦汇城的运动公园是同一逻辑的两种尺度：都用城市级公共空间把客流带进来，区别只是雨花借市政公园、悦汇城自建 2,000㎡。所以悦汇城还剩「向上（屋顶）」和「向外（城市界面）」两个方向。

开发商 / 运营

中粮集团 / 大悦城控股

开业 / 体量

南座 2010-12-18（改造开业）、北座 2015-12-19；南北座合计约 16.3 万㎡；南座 B1–11F、北座 B1–9F；车位 2,400 个

定位

「超级 IP 首发地 / 上海夜经济新标杆」；策略是泛二次元 + 策展式商业（区别于百联 ZX 的「小而垂直」）

量化反差

二次元场地仅占总面积 6%，2024 年该部分销售额约 8,000 万元，二次元类商户全年约 1.8 亿元

调整能力

2024 年引入 150 家品牌：全国首店 21 家、华东首店 5 家、上海首店 23 家；全年调整面积 1.8 万㎡

地址 / 交通

静安区西藏北路 166/198 号；8、12 号线曲阜路站

屋顶与运动/体验业态

屋顶运营：把「夜间时段」变成「黄金时段」

夜食天台是这次考察里可复制性最强的一段。做法是：13 家餐饮沿步道排开，营业延到凌晨 2 点；文安路开「夜食天台」专属夜间通道直达顶楼；每晚 21:00–次日 3:00 免费停车；周五至周日晚 18:00–20:00 天台 Live 驻唱；南座 10F 影院、密室、KTV 同步营业到深夜。

单日客流峰值

1 万人次（环比 +30%）

餐饮商户 18:00–24:00 销售占比

约全天 70%

代表性商户

刘栋梁大排档日均 1,200–1,500 人次，周末单日 13–15 万元

季度客流

2025 年一季度同比 +16.5%

行业认可

2025 年入选上海首批「夜生活好去处」

对悦汇城的三点启示

· 屋顶不一定要做运动 屋顶有两种卖法：做运动（长风）或做餐饮（静安）。静安这条路更稳——餐饮有顶棚、全天候、租金 + 抽成直接变现，不像免费运动场需要靠整栋租金间接回收。悦汇城西广场已有「悦夏夜肆」夜市经验（25+ 摊位），做屋顶夜食是顺着已有能力延伸。

· 季节转场 天空冰场 100㎡ 仿真冰，项目出场地、飞扬冰上出运营，只在冬季开 3 个月。这是一个「零设备投资 + 季节补位」的模板——悦汇城已有 gogod 真冰场，但可以借鉴「按季节换内容」的思路：夏季在户外公园做水上/避暑主题，冬季做冰雪主题，让同一块场地全年有档期。

· 内容承接机制 「首展」而不是「首店」：中庭做限量快闪，周边集合店按主题调货承接流量，按客单价分层（南区 L3 低客单最二次元，北区/连廊放高客单）。悦汇城已有 X11、腾讯视频好时光、IP 快闪的基础，缺的是「展览 — 调货 — 分层」这套承接机制。

开发商 / 运营

华润置地 + 信德集团

开业 / 体量

2022-10-13 启幕；开放式商业约 6 万㎡；城市中心绿地公园约 4.2 万㎡

结构

东里 + 西里；一条 285 米天桥连廊架在开放绿地公园之上，商业与绿地面积近乎平分秋色；无封闭盒子

文化资产

天后宫（1884 年，上海唯一官式妈祖庙）+ 慎余里（1932 年，8 栋 2 层石库门，静安区文保点）

品牌

140 多个，全国首店/上海首家/区域首进等重磅店铺逾 70%

客群

精致生活白领与家庭、新锐设计师品牌受众、有宠家庭、轻户外人群；与 600 米外的静安大悦城错位（大悦城做二次元，这里做松弛感 + 户外 + 宠物）

地址

静安区福建北路 100 号（苏州河畔）

运动业态：不建场馆，用绿地承载

内容日历：把免费绿地变成流量入口

慎余里广场一年 10 余场大型市集，高频覆盖每个小长假：一起发酵吧面包节（近 80 家全国面包品牌、外地商家占 80%+）、上海精酿啤酒节、巨 C 汉堡节、辣味江湖市集（23 家必吃榜/黑珍珠）、PACC 非遗市集。花海做季节爆点：2026 年 5 月慎余里前草坪 1,200 余株蓝紫绣球、天后宫被 4,000 余株橙色月季包围。

2026-04-18（花卉节首日）

单日客流 12.5 万人次（同比 +250%，开业以来新高）；销售额同比 +231%；23 家品牌创开业以来单日纪录

2025 五一（5/1–5/5）

零售额同比 +32%；客流同比 +72%；会员新增 +116%

2026 上海精酿啤酒节（6/5–6/7）

3 日客流 24 万人次（同比 +64%）；现场销售 +49%；夜经济品类 +12%

对悦汇城的三点启示

· 最该抄的一条 这是「悦汇城西广场运动公园化」最直接的参照：滑板公园 + 露营草坪 + 街区外摆，不占铺位、成本极低、天然引流。而且它证明了一件事——公园即运动场，可以不做重资产。悦汇城已经有 2,000㎡ 场地，差的不是场地，是内容日历。

· 动线是被设计出来的 285 米连廊、铺装、绿化尺度不是装饰，是决定「公园里的人能不能走进商场」的动线设计。悦汇城现场要看的就是这一条：从户外运动公园到商场入口，有没有视觉和铺装的连续引导？入口在哪？

· 它的短板就是你的风险 苏河湾的短板也要一起看：强依赖天气（雨季/酷暑体验打折）、地下动线辨识度弱、餐饮偏正餐缺「一人食」。悦汇城做户外运动公园会遇到一模一样的问题——所以必须同步准备「雨天兜底」（室内超乐场/室内场馆）。

这是本次行程里最值得花时间的一站。悦汇城的「屋顶运动公园」命题，长风已经做完并给了完整答案。

前身 / 收购

长风景畔广场（2015 年亏损近 3 亿元）；2016-11 大悦城以 14 亿元收购 + 承接约 8 亿元境内债 = 22 亿元

改造成本

约 4 亿元；542 天；改造面积超 8 万㎡；90 多项重点工程（含户外中央广场 3,200㎡ 穹顶、23 米挑空天窗、约 2,000㎡ 中庭改造）

开业 / 体量

2018-05-05；总建面约 12.5 万㎡；地下 2 层地上 6 层；车位 600 个

定位 / 客群

「时尚女主人的 AB 面人生」，内部口号「穿高跟鞋也可以遛娃的地方」；18–35 岁职场女性为核心

业态配比

改造后零售 50% / 餐饮 33% / 服务 12% / 娱乐 5%（改造前餐饮 66%）——餐饮占比下降不是砍店，是缩小单店面积提坪效

品牌调整

清退 108 家，品牌数调整至 245 个（目标 350）；近 30 个上海首进；开业率约 88%

地址 / 交通

普陀区大渡河路 196 号；15 号线长风公园站直通 B1

屋顶与运动业态：关键数字

屋顶怎么变现：免费公共空间 + 三层回收

对悦汇城的三点启示

· 最重要的一条 ★ 屋顶投资必须算进整栋账。长风把屋顶设备平台改成 14,000㎡ 免费公园，屋顶本身不产生门票收入，但换来全楼租金翻倍、高楼层与户外街区被激活。如果单独算屋顶的 ROI，一定亏——这就是为什么很多商场不敢做。

· 动线决定成败 「1KM 跑道造型的动线」不是跑道长度，是把外街 2–4F 与屋顶串起来的垂直动线设计。悦汇城 B1–L5，如果要做屋顶，必须先解决「人怎么上去」——观光梯、扶梯、外挂楼梯的落位决定了屋顶能不能活。

· 衰减与维护 风险也要看清：免费公园热度会衰减（点评已出现「如今热度过去了」），粉色跑道被游客长时间占位拍照影响跑步功能，攀岩客群与零售转化弱（靠课程/年卡自盈利）。免费空间不是「建完就不用管」，是需要持续运营的内容资产。

开发商 / 运营

瑞安房地产（中国新天地）

开业 / 体量

2015-12；总建面约 38 万㎡；零售物业组合合计 17.3 万㎡（购物商场 12.5 万㎡ / 200+ 商铺 + 新天地下沉式广场 + 办公零售 + 演艺中心约 1.3 万㎡）；4 栋办公楼约 9 万㎡；1 栋五星级酒店；车位 2,000+；投资 80 亿元

客群结构

四类：长三角商旅客、跨城消费者（外地客群约占 40%，含只二）、周边家庭客群（约 60%）、高端办公人群

核心租户

「只二」透明仓全国首店（超 1 万㎡ 陈列、10 万+ 件货品）

地址 / 交通

闵行区申长路 688 号；直连虹桥火车站 / 虹桥机场 T2 / 地铁 2、10、17 号线

两个真正值得学的东西

第一，远程值机 + 行李托运。虹桥天地是中国内地首个提供远程值机的商业综合体，从东航、上航 2 家扩展到 12 家国内航司，覆盖 T2 全部国内航司，可实现行李直送机场（谈了 3 年才落地）。逻辑很朴素：旅客拖着行李没有消费意愿，值机 + 托运后「解放双手」，才有心情吃饭逛街——这是把「赶车时间」转成「可消费时间」。

第二，Hubo 地下通道网络。以 B1 的 Hubo 为核心：东 5 分钟到虹桥火车站/长途客运站、15 分钟到 T2；西 15 分钟到国家会展中心；南到龙湖虹桥天街；北经新天地方向到虹桥汇。旅客全程不出地面。

2015–2020

商业复合增长率 25%–28%/年；出租率 2017 年起平均 >95%；整体租金收入 5 年增长近 150%

2021

客流较开业初期增长近 15 倍；销售额近 10 倍；商铺与办公楼出租率维持 90%+

2023

全年客流 3,682 万人次；销售额较 2021 年 +32%、较 2022 年 +93%

2024（瑞安集团口径）

零售物业出租率 94%、成熟办公楼 91%

对悦汇城的两点启示

· 入口即主力 悦汇城不做 TOD，但「入口即高频主力」这条动线逻辑要学：西广场入口正对运动公园，入口层应该放高频轻运动、餐饮、亲子——让人一进门就被「可参与」的东西接住，而不是先穿过一排零售。虹桥天地南区从枢纽进门直接是平价餐饮层，就是这个逻辑。

· 服务换停留时间 「服务绑定」是可以低成本做的：悦汇城不需要值机，但可以做「运动装备寄存 + 淋浴 + 更衣 + 装备租赁」——4 in love 网球已经配了淋浴和更衣，把这套服务扩展到整个运动公园，就是运动客群的「解放双手」。

4.5备选两个：如果时间允许，看什么

两个都值得看，但取舍很清楚：如果悦汇城的下一步是「屋顶」，去前滩；如果是「室内补雨天兜底」，去太阳宫。行程里两个都只是备选——从优先级看，长风已经把屋顶答案给全了，前滩的价值在于「屋顶跑道怎么长期运营」这个长风没解决的问题。

2.1悦汇城现在已经有什么

悦汇城的户外运动公园总面积约 2,000㎡，是广州最大的直接连通购物中心与户外的运动公园，2025 年入选广东省体育消费场景典型案例（体育新空间类）——是广州市中心城区唯一入选该场景的项目。构成如下：

2.2悦汇城 2025 年的经营底子

判断「有没有本钱做升级」，先看经营面。2025 年悦汇城总销售同比增长 15%，客流同比增长 11%；全年品牌焕新近 49 家，其中 22 家为首店（华南/广州/荔湾首店）；销售超千万品牌 20 家（七鲜、小鹏、优衣库、HUAWEI、孩子王、CGV、奈尔宝等）；全年活动 300 场。

这组数字的含义是：现金流和客流都在正向，运动板块的升级不必靠「救场」逻辑，而应该按「放量」逻辑做——这决定了不该一次性上重资产。

6.1三条已被验证的路径，和它们各自的前提

九座商场里，真正把「运动空间」做成可复制模型的只有三条路。每条路的成立条件不同，抄错前提就会亏。

6.2商业模式的铁律：什么必须免费，什么必须收费

这是本次考察最有共识的一条。九座商场没有例外。

反过来说，三种做一定亏：给跑道收门票（直接杀死流量）、自营设备类项目又没有日常使用者（淡季空转）、把专业运动当散铺招（形不成专区、租户活不下去）。

6.3成本参考：先算清再立项

以下数字来自公开行业统计与个案披露，用于量级判断，不作为报价。真实成本必须由结构/机电顾问现场核算。

6.5三个方案：按投资量级与时间排

不建议一步到位。理由是悦汇城 2025 年经营面正向（销售 +15%、客流 +11%），运动板块不需要「救场」，应该按「验证—放量」的节奏走。

6.6风险清单：免费空间最容易踩的七个坑

打印出来带着走。每站控制在 3–5 个问题，问完就走，不追求全面。